友情提示:如果本网页打开太慢或显示不完整,请尝试鼠标右键“刷新”本网页!阅读过程发现任何错误请告诉我们,谢谢!! 报告错误
帝库阁小说网 返回本书目录 我的书架 我的书签 TXT全本下载 进入书吧 加入书签

重回财富大时代-第26章

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页,按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页,按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
————未阅读完?加入书签已便下次继续阅读!




不用多久,仅仅是五年的时间,林熙雯进了郑家不去说她,奚蕾、姜国豪医生等等这一批人,获得的赢利全部以百倍计,不断的按揭买房,房价翻倍后卖掉,再继续操作,直到成为亿万富豪。

沪海的房地产行业,一般是这样计算,土地成本、公共配套费、建安成本、水电气等小配套费、项目的前期工程、营销费用、财务费用。其中市中心区,土地成本占60%,以一块中心区一万平米的土地来计算,土地价格一亿五千万,按容积率三计算,楼板价每平方五千元。不算音效费用,财务费用按正常的银行贷款利息计算,多层建筑的建安成本按每平方一千二百元算,总成本是每平方七千三百元加上15%的利润和1%的营销费用,开盘价应该在八千五百元。

开发商的财务费用,不可能按正常的银行贷款利息计算,否则也不会有社保案,社保案中的利息是23%。开发商要赚钱,唯一能动脑的就是土地成本,有本事的可以拿到划拨土地,或是国企协议转让出来的低价土地,不要问价格有多低,也不要问为什么会转让,翻出来就是个大案。

开发项目要周期,如果预估房价会上涨,那么再高的土地拍卖价也会有人做,零二年上半年,市中心区房价从六千涨到八千。不考虑背景,正常拿到土地的开发商是赚了钱的,而且利润超过30%。如果能想到年底时房价飚上万元一平米,想到三年后房价会冲上三万,那么情况又会如何。

沪海楼市前景不太明朗,开发商为降低财务成本,降低自身风险,有土地的公司很欢迎运杰投资这类公司加入。丽莎差不多每天都要接待这样的公司,纯借钱的利息再高也不考虑,合作开发的就要谈很多事情。双方合作成立新的公司,土地如何作价,股份如何分配,经营理念能否合拍。

大好的机会怎能放过,这类的会谈文杰一般都会参与,多半是静静的听,不发表意见,毕竟公司请了专业人员,这方面的计算能力远远超过自己。渐渐的也听出了名堂,有本事的人能拿到地,不黑心的直接转出去赚个差价,也有想多拿好处的,就找人一起合作开发,这些是可以合作的对象。更有一些人空手找来,要求先合作成立公司再去拿地,这类人太可怕,不是可以合作的对象,靠山在位时没问题,一旦出事就不是几个钱能了得。

第三十二章 艾米的梦

 不过也有不怕死的,金融开发区管理公司国企杭总,把公司的一块三百亩的地协议转让了出来,价格是每亩七百八十万。要知道这是金融开发区的黄金地段,一千万一亩也会有人抢着要,可是杭总把地卖给了新成立的银盘房产,银盘房产是香港公司,接手后很快开工造房子,二十万平米的规划面积。

这块地的楼板价是每平米三千五,确实低于市场上的每平米五千,至于后面的建房、配套等等不去管它,这中间就有三亿元的利益。直到杭总出事,也没查实有利益输送,不过银盘房产的老板和大股东出走加拿大,再也不敢回大陆了。

银盘房产当时正常拿地,到最后起码也有二三十亿的净利润,为了二、三个亿,搞在这种不明不白的事情里,太不值得了。银盘房产是拿出现金买下的土地,这和那些低估资产,空手套白狼,实现管理层收购的人不同,银盘房产太冤枉了。

到了八月份后情况发生了变化,美国的经济开始走出谷底,影响到了日本,也影响到了大陆。看得见的是,工厂里美国订单增长惊人,美国人的消费信心回升了。股市到底了应该很快回涨,九月上旬花十二亿买到了五千股QQQQ,还掉借来的股票,十亿美元变成了十九亿美元。

十月份统计财产,不包括30%的RCC股票和BSP的财产,在美国的总资产是一百三十亿美元,为了改变投资结构,花十八亿美元买进了道指的ETF基金SPY二千万股,十二亿美元买进了五千万股QQQQ,总共是三十亿投入了美国股市,十亿美元的美国国债,剩下的近百亿美元的现金,进军五大股指期货。

纳指到了一千一百点,道指到了七千六百点,伦敦富时指数三千七百点,已经率先进入了历史最低点。每家三十亿美元,十倍杠杆做多,文杰连着一个多星期上夜班,总算建好了仓,这次文杰把林熙雯也叫来了,想培养看看能不能做些事,文杰只相信自己的女人,其他人决不让沾手这些钱。

蓝天新森广场的建设按进度进行着,文杰去看了,两栋大楼都已经结构封顶了,丽莎并不急着预售。去年八月,为了适应加入WTO的要求,内外销房并轨了,首先是外资掀起了一轮的购房投资热潮,沪海成交的中高档房屋中,百分之四十至五十外资购买的。投资类型从高级公寓、别墅到办公性质的商务酒店,丽莎和智囊团认为,目前徘徊不会改变整个房价上涨的趋势。而且沪海的地价已经先一步启动了,商业用地价格恢复到了九五年的水平,接下来的几年中房价必然会涨。

沪海需要建设和发展,吸引外资是重头戏,对外资的进入采取保驾护航的政策。运杰投资从海兴股份手里买来的几块地,是市中区的地块,面积不太大,搞好规划不容易,丽莎好几次建议,把地皮扩大一点,那样才好办。法租界的登高里是里弄房子,建于三零年代租界人口暴增时期,偷工减料的后果就是官方头痛不已,雨天内涝、屋顶漏水、电线不堪重负,问题和矛盾突出。有心列为旧城改造项目,官方拿不出这笔钱,海兴股份有个老厂近邻登高里,这是个好机会,文杰叫秘书艾米和区里联系,看看有没有机会。

艾米是公司成立是丽莎找来的员工,文杰回沪海后丽莎就把她派到这里当秘书,每天端茶倒水、记录电话。长大应该还很好看,人也聪明伶俐,就是属于丰乳肥臀,典型的唐朝口味。公司潜规则是,老板的秘书就是那个什么,艾米听到耳里也不否认,文杰听到也不以为然,纽约的桃瑞丝几十岁的老太太,总不会也闹绯闻吧。

艾米坐在文杰的大班桌前,给区建设局打电话,局长对运杰投资心系市民疾苦非常感动,约定后天登门拜访。文杰近来发现艾米的神情异常,老实说经历过几个女人之后,这点感觉是决不会错的。文杰自问是属兔的,窝边草能不吃尽量不吃,采取了冷处理的办法。包括让艾米给林熙雯安排上下学接送之类,告诉艾米知难而退。

建设局周局长和文副区长,带了相关科室和街道的领导联袂登门,运杰投资的总经理丽莎在会议室接待。文杰只露了下面,让艾米请文副区长到办公室参观。对吴昌硕的条幅真迹、明代青花的鉴赏之后,文副区长直入主题。

原来这位也是韩总的老领导,封疆盛大人的心腹,既然是自己人也就不用来虚的,文杰说:“我看中了登高里,原来那块地面积不够,想请示一下有什么办法。”

“登高里我知道,主管城建的每年要去几次,不是发大水就是筑漏,你能彻底解决这个问题,也是大好事,盛大人也肯定会支持。”文区长说。

文杰说:“你们那个六十八号文件把人停在了杠头上,回搬是好,老盛以为我们是雷锋还是张思德,地价、成本你知道得很清楚,这牌坊立的有水平。”

文区长笑着说:“如果你按市场价拿地,当然就没问题,区里会解决遗留问题。”

“不上路了,老盛手下的兄弟就是这鸟样,好办得很,登高里那块以绿化为主,原来的地容积率就能再增加,两全其美的方法,早就规划好了。”文杰拿出了可行性计划。

“这就好办了,区里按绿化用地打报告,建设费用运杰投资赞助,到时候一起动工。地就没什么回搬问题了,不过。。。。。。”文区长作势道。

文杰说“你们的动迁组那里我会搞定的,赞助费里动拆迁费用是大头,我不会小气的。”

“这就好办了,回头我让鲁海开发公司先动起来,赞助放到后面,不要让人说闲话。”文区长很大方。

沪海有二千万平方米的旧房需要改造,市中心区的超过一千六百万平方,市民要求改造的呼声强烈。官方经过调查研究,出台了六十八号文件,引导和加大旧区改造力度。经官方认定的旧区改造地块,享受优惠政策,减免土地出让金。减免土地出让金,是考虑到动迁成本大于土地市场价。降低开发成本,吸引开发商尽快参与旧区改造,让老百姓能够尽早得益。在动迁安置上,试行以异地的实物安置为主、鼓励向原区域有偿回搬的多种安置方式。

登高里的动拆迁用于绿化工程,既然是绿化用地,属于市政建设,动迁不应改采用六十八号文,经得起严格检查和各种考验的。至于运杰投资的建设规划,那时另一回事,国家不提倡重复建设。

第三十三章 月黑风高夜

 以前动拆迁公司是国资产完全控股的,去年开始国退民进,私人纷纷入股动拆迁公司,动拆迁公司丑闻不断,已经成为制造社会矛盾的焦点。随着国退民进,进入了动拆迁最黑暗的时期,动拆迁公司的经营方法也发生了巨大的变化,取得的项目后,实现包干制,测算出一个总的拆迁成本,去和拆迁人谈判。在总的动迁成本之下,动拆迁公司是盈亏自负。

拆迁公司通过各种手段压缩拆迁成本,疯狂掠夺与被掠夺之间的斗争层出不穷。不是任何人都可以拿到动拆迁项目的,各区县有自己的御用公司,比如和文杰有冤仇的西城开发,就是西城的御用动拆迁公司。

这些公司有个人参股,利益就在动拆迁中输送着。外资开发商拿到旧区改造项目,也要委托地头蛇动拆迁。也有自己动手的,比如沪海首富阿毛,这是自持背景深厚,不把地头蛇看在眼里。

动拆迁不是件容易的事,首先要有明确分工。动拆迁公司核心成员,从事内勤、财务、档案等工作,可能拥有公司的股份,利益把他们捆绑在一起,一损俱损、一荣俱荣、共进共退。

明面上主谈的人,就像一般公司的销售或是营业主管,是涵养极好、沉得住气,不和动迁居民争吵,惹他气极的事,也不会放在脸上。还有专门了解居民状况的,掌握居民心理的簿弱环节,利用居民家庭的矛盾、邻里矛盾,找到攻坚的突破口。这些人的本事,没有很深的社会阅历学不会。做得好的人是各动拆迁公司争抢的对象。

同时动拆迁公司还有零时员工,他们不在编,项目开始以后,动拆迁公司就向社会招兵买马,这批人大都是下岗、待业人员。他们也有自己的圈子,外人轻易不能进入,平时混迹在棋牌室、舞厅,一旦有任务可是一呼百应,立马能拉出一支强大的动迁队伍。

而且这批人都有拆迁上岗证书,这类上岗证书是从事职业许可门槛最低的一种。只要有小学毕业程度,基本都能过关。题目非常容易,监考人眼开眼闭,因为下岗工人混一口饭吃不容易。

区里的动作相当快,打倒市里的报告很快批了下来,当然运杰的赞助问题,只能口头沟通,不会出现在公文中。区里发了正式的动迁通告,站在公平的立场来算一笔帐,登高里的旧建筑面积三万平方米,居民人口一万人。

正常进行改造,预计可造大约八万平米的新楼,以周边的新楼盘来参考,价格在每平米二万元。不考虑房产增值,不考虑利润的话,项目总收入十六亿元,
返回目录 上一页 下一页 回到顶部 0 1
未阅读完?加入书签已便下次继续阅读!
温馨提示: 温看小说的同时发表评论,说出自己的看法和其它小伙伴们分享也不错哦!发表书评还可以获得积分和经验奖励,认真写原创书评 被采纳为精评可以获得大量金币、积分和经验奖励哦!